Баню, термальный комплекс или спа-зону отеля обычно оценивают по парным: сколько их, какие, насколько красивые. А деньги в этом бизнесе определяет другое: сколько людей объект принимает в пиковый час, хочется ли им вернуться и сколько они тратят сверх входного билета. И то, и другое закладывается на этапе проекта, задолго до первой продажи.

Разберем, как устроена экономика термальной зоны и какие проектные решения на нее влияют.

У термальной зоны есть редкое для сферы услуг свойство: гость обслуживает себя сам. Массажисту в спа нужно платить за каждый час процедуры, и процедурный кабинет принимает одного человека за раз. Парная принимает двадцать человек одновременно, а штат - это администратор и банщики, которые следят за порядком и чистотой.

Отсюда три следствия:

• °Маржинальность. Затраты на персонал в термальной зоне заметно ниже, чем в процедурном спа, поэтому с каждого гостя остается больше денег.
• °Вход в воронку. Билет в термальную зону - самый доступный продукт в меню спа. Через него к вам приходят люди, которые никогда не купили бы массаж за полную цену. Дальше их можно вести к процедурам, абонементам и ритуалам.
• °Инструмент продаж. Для отеля бесплатный доступ в термальную зону - дешевый бонус для VIP-гостей и корпоративных клиентов. Он почти ничего не стоит, а кабинеты и мастера остаются свободными для платных гостей.

В последние годы этот бизнес растет быстрее большинства соседних. Социальные бани, шоу с поддаванием и бани как «третье место» между домом и работой становятся мировым трендом. Россия уже входит в число крупнейших мировых рынков термального отдыха. Но рост рынка не спасает объект, который неправильно посчитан.

Посмотрим, как гость на самом деле проводит время. Типичный круг:

• °10-15 минут в жаре;
• °2-5 минут в холоде;
• °20-30 минут в отдыхе.

Возьмем средний круг: 12 минут жара, 3 минуты холода, 25 минут отдыха. Тогда в любой момент времени:

Это главный вывод, который часто упускают: если вы строите парные на 20 мест, вы строите зону отдыха на 40. Минимальное правило отрасли - мест отдыха не меньше, чем мест в парных и бассейнах. Наш расчет показывает, почему на практике их нужно еще больше, особенно если гости приходят на 2-3 часа.

Когда отдыха не хватает, гость не идет париться чаще. Он стоит, ждет, сидит на ступеньках и уходит раньше. В отзывах это превращается в «тесно» и «негде присесть», хотя парные полупустые.

Поток в баню неравномерный. Классическая картина в городе - волна после работы и вторая волна, когда эти гости уходят. Именно в эти полчаса решается впечатление. Если человек заплатил за два часа и потратил пятнадцать минут на поиск свободного шкафчика, вечер уже испорчен.

Значит, раздевалки нужно считать не по среднему потоку, а по пиковому.

Есть и решение, которое снимает целый класс проблем: общая «раздевальная деревня» вместо мужской и женской раздевалок. Это кабинки с двумя дверями: одна выходит в «сухую» зону, где ходят в уличной обуви, другая - в «мокрую» зону. Шкафчики стоят рядом с выходами. Если днем приходит больше женщин, а вечером больше мужчин, общая раздевалка просто не замечает этого перекоса. Две раздельные раздевалки в такой ситуации всегда переполнены и пустуют одновременно.

По опыту отрасли, городской бане нужно около 450-500 м², чтобы модель работала. На меньшей площади сложно уместить разные климаты, холод и, главное, достаточную зону отдыха.

Ориентиры для ключевых помещений:

• °большая event-сауна для шоу с поддаванием - 20-40 м²;
• °тихая сауна для тех, кто хочет покоя - 15-20 м²;
• °паровая - такая, чтобы в ней можно было проводить общие ритуалы;
• °холод - в нескольких точках, чтобы в пиковый час не было очереди к одной купели;
• °открытый воздух - если есть хоть малейшая возможность. Это одна из самых дешевых в содержании и самых ценных для гостя зон, особенно в городе, где у людей мало доступа к свежему воздуху.

Раздевалки1

Event-сауна20-40 м²

Холод

Тихая сауна15-20 м²

Холод

Отдыхсамая большая зона

Паровая

Кафе

Терраса

шумное, социальноетихоевода и холодмаршрут: раздевалки → event-сауна → холод → отдых

Входной билет - основа, но не весь доход. Рычаги, которые закладываются на этапе проекта:

• °место перед печью для мастера;
• °полки амфитеатром;
• °печь, которая быстро восстанавливает температуру после поддавания;
• °звук и свет, рассчитанные на жар.

Обычная сауна, в которую «иногда приглашают мастера», такого дохода не даст.

У абонементов есть неочевидная сторона. Человек с годовым абонементом начинает чувствовать себя совладельцем. Он чаще и жестче высказывает недовольство, и ему сложнее объяснить изменения правил. Это не повод отказываться от абонементов, но повод заранее решить, какую долю гостей вы хотите видеть постоянными и как будете с ними работать.

Самые большие статьи расходов в термальной зоне - энергия, ремонт и персонал. Все три во многом определяются проектом:

• °Энергия. Парная из тяжелых материалов прогревается часами и тратит заметно больше энергии, чем парная на теплоизолирующей основе. Эта разница не исчезнет за 15 лет. Если тепло от холодильного оборудования снежной комнаты или купели отдавать на подогрев бассейна, часть энергии возвращается бесплатно.
• °Ремонт. Дешевое оборудование, которое нельзя отремонтировать, приходится менять целиком каждые несколько лет. Профессиональное служит в разы дольше.
• °Персонал. Удобная уборка (скругленные углы, уклоны, минимум швов, шланги для ополаскивания скамей) экономит часы работы каждый день.

Пять решений, которые определяют экономику объекта и которые нельзя откладывать на стройку:

В термальной зоне архитектура и бизнес-модель неразделимы. Количество лежаков - это выручка. Формат раздевалки - это пропускная способность. Высота полков в event-сауне - это доход от шоу.

Поэтому на этапе оценки мы начинаем не с выбора отделки, а с цифр: сколько гостей, как долго, за что они платят. На этапе концепции превращаем эти цифры в зонирование и бюджет. Цифры в статье - ориентиры и условные примеры. Для реального объекта нужен расчет под конкретный город, здание и аудиторию.

Ваш проект на стадии идеи? Начнем с оценки - 01° Обсудить объект →

Читать дальше